30年海砂屋突現瓦礫雨！住戶心驚驚
每次看到這種新聞，心裡都很難過，住戶身心煎熬一定更不好過，其實購屋前多注意一點，是可以避免這種狀況的。
海砂屋機理
民國70～82年時營建景氣大好，北部混凝土使用的砂多採自新店溪中上游，惟開採量太大，造成橋墩底部掏空、河床急速下降，反而造成嚴重的另類『河防安全』。
不肖業者改採自淡水河口開採，河海交界處的砂鹽分(氯化鈉、氯化鎂)偏高，其中的『氯離子』會造成鋼筋極易與水分產生化學作用，造成快速的鏽蝕。
當鋼筋產生鏽蝕，體積會產生600%的膨漲，所以『海砂屋』的外顯狀況，都是天花板整片的崩落，原因就是天花板的混凝土與鋼筋通常僅有2cm保護層間距，水氣容易進入與鋼筋反應，當鋼筋鏽蝕產生體積膨漲，就把整片混凝土擠脹脫落。
海砂屋的發展是漸進式的，鋼筋產生鏽蝕反應再把整片混凝土面層崩落的過程，一般來說須要10年、甚至更久，但是一發生就如滔滔江水，連綿不絕，又如黃河氾濫，一發而不可收拾。
海砂屋的發展是漸進式的，鋼筋產生鏽蝕反應再把整片混凝土面層崩落的過程，一般來說須要10年、甚至更久，但是一發生就如滔滔江水，連綿不絕，又如黃河氾濫，一發而不可收拾。
這裡有一段影片說明，或許能更快瞭解『海砂屋』成因
海砂屋正名『高氯離子鋼筋混凝土建築物』
俗稱的『海砂屋』係指興建房屋時，所用之混凝土中摻入了未經處理之海砂；但若是使用海水作為混凝土的拌合水，也是會造成與『海砂屋』同樣的狀況，這樣還稱『海砂屋』嗎？
我曾經接過法院委派『海砂屋』的鑑定案，鑑定結果是因為建物臨近海邊，長期海風吹撫，造成海鹽（氯離子）吸附在建築物迎風面上，結果迎風面那側的鋼筋混凝土結構，產生鋼筋鏽蝕、混凝土剝落狀況，這也算是『海砂屋』嗎？
除了建造用料不良的狀況之外，海風、工業蒸氣、工業粉塵、地下水滲入、以及使用含氯的房屋修補材料，也可能造成房屋的氯離子濃度升高，所以政府組織、土木技師公會等技術單位已將『海砂屋』正名為『高氯離子鋼筋混凝土建築物』（為方便大眾的理解，文後仍是使用『海砂屋』作為『高氯離子鋼筋混凝土建築物』代名詞）。
除了建造用料不良的狀況之外，海風、工業蒸氣、工業粉塵、地下水滲入、以及使用含氯的房屋修補材料，也可能造成房屋的氯離子濃度升高，所以政府組織、土木技師公會等技術單位已將『海砂屋』正名為『高氯離子鋼筋混凝土建築物』（為方便大眾的理解，文後仍是使用『海砂屋』作為『高氯離子鋼筋混凝土建築物』代名詞）。
氯離子超標多少才有問題
技術總是遲滯於社會的發展。
在民國83年以前，台灣CNS標準中並無氯離子要求，直至『海砂屋』狀況層出不窮，經濟部標準檢驗局才於83年7月22日修訂規範(新拌混凝土最大水溶性氯離子含量須小於0.6kg/m3(參考美國規範)。
接著又再於民國87年6月25日修訂標準新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量須小於0.3kg/m3（參考日本規範)。
然後又在104年1月13日修訂標準，氯離子含量須小於0.15kg/m3（全世界最嚴格的標準，再次證明台灣NO.1）。
至於這個標準怎麼來的，根據不可靠消息，是一群蛋頭學者將0.3kg/m3除以2所得，完全無任何統計與根據資料(何不乾脆將混凝土中的氯離子含量設定不得檢出不是更符合民眾期待)。
縱使混凝土採用自來水拌合，自來水水中仍有氯離子含量，結果現在混凝土其他組成材料所允許的氯離子規範上限加總，超過0.15kg/m3甚多，卻無連帶修改其他材料的規範要求，矯枉過正的結果，造成實務操作動輒得咎。
一昧民粹的結果，台灣的發展真的會被這群天兵害死。
一昧民粹的結果，台灣的發展真的會被這群天兵害死。
如果已經硬固的混凝土，氯離子檢測數值超過0.15kg/m3時，其實未必會產生鋼筋鏽蝕、混凝土剝落的狀況，因為此數據所沿用的規範是CNS3090『預拌混凝土』水溶性氯離子的上限，這時的混凝土狀況為『新拌性質』(也就是未凝固之前的態樣)，拿新拌混凝土(水溶性氯離子檢測)規範檢覈硬固混凝土(酸溶法檢測)，拿明朝的劍斬清朝的官，實在可議。
所幸還有一群學者發現這樣的問題，做了研究，我直接說重點
硬固混凝土採樣，試驗室(酸溶法)的實驗結果為0.4 kg/m3以下時，其實是不會產生海砂屋的狀況！
賣方可能會告訴你，這間房子他住了那麼久，會出問題早就出問題了，不用檢測浪費錢；或是仲介會說附近有人做過檢測沒問題，所以這間房子應該沒問題不用檢測。
根據『臺北市土木技師公會-高氯離子混凝土建築物鑑定手冊』建議，各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺一個，每樓層不得少於3個，取樣過程避免遭受含有氯離子之物質污染(例如含氯自來水或人體汗水)，以混凝土鑽心取樣檢測混凝土抗壓強度，之後的粉碎物再進行氯離子含量檢測。
目前坊間多數業者，貪圖方便，使用鑽機直接於牆面上鑽孔，然後將粉末以手乘取、包裝，即送至試驗室實驗，這個過程除了可能因為人體汗水造成試樣污染之外，取樣數量及試樣代表性(鑽孔取粉可能鑽到較多之粗骨材或較多之水泥砂漿)並不符合標準，用這樣的數據判讀，可能與實際值有顯然落差！
所以發生海砂屋時，法院鑑定的結果常常發生爭議，明明就是『海砂屋』，但是由於建物是民國83年以前所建，惟當時並無規範要求，所以並未『違法』。
不要以為現在購屋不會踩到『海砂屋』地雷，看看以下新聞，還是有不肖奸商為了牟取盈利而使用海砂
前國大龔興生盜採海砂 彰檢偵結起訴（2016/06/16）
海砂混河砂 10多項公共工程用到問題砂 （2016/06/16）硬固混凝土採樣，試驗室(酸溶法)的實驗結果為0.4 kg/m3以下時，其實是不會產生海砂屋的狀況！
檢測方法會騙人
以上是目前規範標準，如果因為購屋產生『海砂屋』糾紛，因為建物建造時間不同，連帶影響判定合格與否的標準，所以強烈建議要求賣方應該義務對建物做一份完整的產權報告，其中包括海砂屋檢驗內容；買方應等賣方提出這些責任擔保後再行簽約，否則一旦出了問題，可是拿自己付出去的錢過不去呀。
賣方可能會告訴你，這間房子他住了那麼久，會出問題早就出問題了，不用檢測浪費錢；或是仲介會說附近有人做過檢測沒問題，所以這間房子應該沒問題不用檢測。
如果賣方不能提供海砂屋檢測證明，或是要求買方要負擔檢測的費用，這些其實都是將房屋重大瑕疵的風險，轉嫁到消費者的行為，大部分的人購屋是為了自住，為了讓自己住得安心，務必請賣方先提供建築物的瑕庛擔保再簽約。
根據『臺北市土木技師公會-高氯離子混凝土建築物鑑定手冊』建議，各樓層混凝土檢測取樣數至少每200平方公尺一個，每樓層不得少於3個，取樣過程避免遭受含有氯離子之物質污染(例如含氯自來水或人體汗水)，以混凝土鑽心取樣檢測混凝土抗壓強度，之後的粉碎物再進行氯離子含量檢測。
目前坊間多數業者，貪圖方便，使用鑽機直接於牆面上鑽孔，然後將粉末以手乘取、包裝，即送至試驗室實驗，這個過程除了可能因為人體汗水造成試樣污染之外，取樣數量及試樣代表性(鑽孔取粉可能鑽到較多之粗骨材或較多之水泥砂漿)並不符合標準，用這樣的數據判讀，可能與實際值有顯然落差！
所以發生海砂屋時，法院鑑定的結果常常發生爭議，明明就是『海砂屋』，但是由於建物是民國83年以前所建，惟當時並無規範要求，所以並未『違法』。
不要以為現在購屋不會踩到『海砂屋』地雷，看看以下新聞，還是有不肖奸商為了牟取盈利而使用海砂
前國大龔興生盜採海砂 彰檢偵結起訴（2016/06/16）
為了避免爾後買屋爭議，強烈建議購屋之前先查詢各地方政府建築管理處，查訊列管的『海砂屋』名單，避免踩到地離，但事實上許多建築物仍未有檢測資料，無法由建置名單確認，因此買賣前最好先確認屋況，避免買到海砂屋。若更警慎者，建議委託專業土木技師進行鑑定作業，進行確認、買一個安心。
如果已經是嚴重的海砂屋，該怎麼辦？
『海砂屋』是可以有效的防治及處理，但這些事情必須由專業技師作整體之探討與考量，但是目前防治及處理費用仍屬偏高。因此若住家屋齡偏高且整體結構需補強，綜合考量房屋使用年限、結構安全及經濟效益，建議可往都更重建方向推動。
海砂屋申請重建及防蝕補強皆有補助，但必須先委由專業機構進行鑑定，經鑑定確認為高氯離子建物後，向政府申請列入輔導案件。
目前各地方政府對於海砂屋辦理都市更新時，得免受屋齡、臨路條件及基地面積等限制，且有容積獎勵及地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅等稅賦減免，因此若能取得住戶共識，建議儘量朝重建方向推動，藉由重建改善不安全的居住環境。
若有海砂屋的民眾，可諮詢技師或地方主管機關，積極推動整合重建，創造雙贏。
相關參考資料
臺北市高氯離子混凝土建築物列管清冊
目前全台僅有台北市政府在官網上公布『海砂屋』清冊，其餘縣市政府因考量影響民眾房價，所以需要透過以下方式查詢：
一、本市高氯離子鋼筋混凝土建築物多屬民眾私人資產，為避免民眾個人財產等私權受侵害之虞，暫不於公開網站中放置詳細清冊。
二、對於前開提案，在保障個資之原則下可提供查詢途徑及方式如下：
1、一般民眾：
- 所有權人申請：檢具所有權人身分證正反面影本及權狀影本並標示查詢地址郵寄至本府工務局，查詢回覆所有權人。
- 非所有權人申請：檢具上開基本資料，並附所有權人之委託書或同意書亦可查詢。
2、機關查詢：
- 法院或各執行署：屬法拍屋等案件，由法院提供地址發文至本府查詢。
- 本府機關：如稅捐稽徵處或都更處等因業務之需亦可查詢。
由於『海砂屋』確實會造成房屋建安疑慮，所以政府大力鼓吹『海砂屋』都更作業，各地縣市政府都有相關補助辦法，也造成部分都更業者嗅到商機，大量的採購『海砂屋』，以期未來有翻倍的成長空間。
台北市政府列管清冊及相關法令專區
